Когда необходимо удостоверение сделки в нотариальной конторе

В некоторых ситуациях Росреестр принимает решение в отказе в регистрации перехода права собственности при отсутствии нотариальной печати и подписи в договоре купли-продажи. Юрист обладает особыми полномочиями, касающимися заверения сделок. Основная его задача – подтверждение того, что при подписании договора не были ущемлены права ни одной из сторон. Этот материал посвящен ситуациям, когда возникает потребность в нотариальном удостоверении сделок, совершенных с недвижимостью.

Продажа одной из долей в праве общей собственности на квартиру

Обязательные нотариальные сделки с недвижимостью в данном случае служат доказательством того, что остальные владельцы долей в квартире извещены о факте продажи имущества и отказываются от преимущественного права его покупки. При этом существует ряд нюансов. Например, если все владельцы долей в квартире намерены их продать и совершённая сделка будет оформлена по одному договору купли-продажи, услуги нотариуса не требуются.

Большое значение имеют и нормы ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13. 07. 2015 № 218-ФЗ. В соответствии с его положениями, необходимость в совершении нотариальных сделок с недвижимостью не предусмотрена в следующих случаях:

• происходит отчуждение доли в праве общей собственности на землю, относящуюся к объектам сельскохозяйственного назначения. Речь идёт о земельных угодьях, указанных в нормах ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ;
• нотариальная сделка сопровождается изъятием объекта недвижимости для муниципальных или государственных нужд;
• недвижимое имущество входит в состав паевого инвестиционного фонда;
• условия заключённого сторонами договора регламентируются Федеральным законом от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (исключение — случай, рассмотренный в части девятнадцатой статьи 7.3 данного документа).

Оформление недвижимости в долевую супружескую собственность

Недвижимость супругов, которая была куплена в момент нахождения в браке, по умолчанию признаётся совместно нажитым имуществом. При приобретении жилья на условиях долевой собственности (с указанием долей) каждой из сторон сделки будет принадлежать определённая часть квартиры. В таком случае договор купли-продажи нуждается в удостоверении у нотариуса. Он считается смешанным, поскольку в юридическом документе имеются элементы, присущие брачному договору.

Необходимость в нотариальном удостоверении сделки не возникает в случае:

• приобретения недвижимого имущества на условиях совместной, а не долевой собственности;
• подписания брачного договора, предшествующего покупке квартиры. В этом документе определяется режим долевой супружеской собственности.

Отдельно стоит отметить те ситуации, когда в нотариальной сделке купли-продажи жилой недвижимости участвует недееспособный, несовершеннолетний собственник или ограниченное в дееспособности лицо. Представители этих категорий граждан могут стать обладателями недвижимого имущества в случае вступления в наследство или в соответствии с положениями договора дарения. При всех сделках с участием детей необходимо получение согласия сотрудников органов опеки.

В большинстве случаев необходимость оформления нотариальной сделки купли-продажи квартиры законодательно не предусмотрена. Но подобное удостоверение может быть сделано на добровольной основе.

Сделки с участием несовершеннолетних лиц

У несовершеннолетнего возникает право собственности на жильё и в следующих обстоятельствах:

• при оформлении сделки был задействован материнский капитал. При наличии права на данную меру господдержки предусмотрено строго целевое расходование полученных денежных средств (строительство или приобретение недвижимого имущества). При использовании материнского капитала несовершеннолетнему обязательно должна быть выделена доля в купленном жилье. В результате он становится одним из собственников недвижимости;
• родители решили оформить квартиру на несовершеннолетнего при покупке недвижимого имущества;
• ребёнок принимал участие в приватизации жилья. После оформления неприватизированного недвижимого имущества в личную собственность несовершеннолетний является одним из его владельцев. Ребёнку предоставляется такая же доля, как и остальным жильцам квартиры.

При подаче заявления в органы опеки перед нотариальным удостоверением сделки необходимо дополнительно приложить:

• свидетельство о рождении несовершеннолетнего или паспорт ребёнка;
• документы законных представителей (паспорта). Заявление необходимо подавать обоим родителям, даже если к моменту покупки квартиры они находятся в разводе;
• постановление о назначении опёки над несовершеннолетним (при подаче пакета документов и заявления опекуном);
• документы на продаваемое недвижимое имущество. К их числу относятся: выписка из Единого государственного реестра недвижимости, договор купли-продажи или дарения, отчёт, в котором зафиксирована рыночная стоимость жилья;
• свидетельство о регистрации брака (или его расторжении);
• документы по приобретаемому родителями или опекуном недвижимому имуществу: предварительный ДКП (договор купли-продажи), выписка, взятая из ЕГРН.

Сотрудники органов опеки принимают решение в течение 2 недель с даты отправки заявления. После изучения представленных документов их специалист может:

• отказать в совершении сделки;
• дать разрешение на продажу недвижимого имущества.

Существует довольно много причин для отказа в продаже жилья, где зарегистрирован ребёнок. Основные из них – происходит ущемление имущественных прав несовершеннолетнего (меньшая доля в новой квартире или более низкая стоимость жилья по сравнению с прежним), приобретаемый объект недвижимости не достроен.

Родители могут получить отказ и в тех случаях, когда ребёнок пока не вступил в права наследования, предусмотренные по завещанию. Ещё одно основание для принятия подобного решения – приобретение жилья в регионе с плохо развитой социальной инфраструктурой или неблагоприятной экологической ситуацией.

Оформление сделки у нотариуса

Выделяют следующие этапы оформления нотариальных сделок с недвижимостью:

1. Подписание кредитного договора.
2. Заключение договора купли-продажи квартиры в нотариальной конторе. На этом этапе требуется предоставление оригинала ранее заключённого кредитного договора.
3. Получение кредита. Для этого необходим оригинал договора купли-продажи.
4. Проведение расчётов по жилищной сделке.
5. Подача соответствующих документов в Росреестр.

Можно ли воспользоваться услугой по электронной регистрации совершённой сделки?

 При нотариальном удостоверении сделки можно применять сервис безопасных расчётов. Эта услуга предоставляется в офисе агентов по недвижимости, которые участвуют в партнёрской программе «Домклик» или в центрах ипотечного кредитования Сбербанка. Она предусматривает ряд преимуществ для продавца. До момента совершения сделки в Росреестре денежные средства будут находиться под надёжной защитой. До этого времени покупатель жилья без получения согласия продавца не сможет распоряжаться деньгами с номинального счёта и расторгнуть заключенный договор.

При использовании сервиса безопасных расчётов потребуется минимум документов:

• со стороны продавца – банковские реквизиты, паспорт;
• договор, на основании которого было приобретено недвижимое имущество;
• со стороны покупателя – ИНН, паспорт.

Электронная регистрация нотариальных сделок на законодательном уровне не предусмотрена. Стоит отметить, что применение этого сервиса предполагает:

• оформление усиленной квалифицированной подписи для всех сторон жилищной сделки;
• оплату госпошлины, предусмотренной при регистрации перехода права собственности;
• отправку электронной версии документов в Росреестр;
• помощь персонального менеджера на всех этапов покупки недвижимости.

В целом электронная регистрация, доступная для сделок без нотариального удостоверения, обеспечивает значительную экономию времени. Она даёт возможность оформления необходимых документов без личного посещения Росреестра и МФЦ.