Как узнать и оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости – это официальная оценка недвижимого объекта, которая проводится государственными органами на основе установленных критериев и методик. Она определяется в зависимости от типа, расположения, площади, состояния и других характеристик объекта.

Кадастровая стоимость недвижимости в 2023 году может отличаться от предыдущих лет, так как она пересматривается не реже одного раза в течение трех лет. Изменение кадастровой стоимости недвижимости может быть как в большую, так и в меньшую сторону.

Рыночная и кадастровая стоимость: в чем разница

Рыночная стоимость – это цена, по которой объект может быть продан или куплен в любой момент. Она может меняться хоть каждый день. Эта стоимость никем не фиксирована. Она зависит лишь от конъюнктуры рынка, спроса и предложения, а также качества и рекламы объекта. Рыночная цена определяется на основе сравнения с аналогичными объектами, которые были проданы или выставлены на продажу в том же районе и аналогичный период. Она является основой для заключения договоров купли-продажи, дарения, аренды и других сделок.

Определение кадастровой стоимости недвижимости осуществляется после проведения государственной оценки. Она проводится с учетом массовых статистических данных о рыночных ценах на недвижимость, а также с применением различных коэффициентов, учитывающих особенности объекта и его местоположения. Кадастровая стоимость фиксируется в ЕГРН и является общедоступной. Она не зависит от ремонта или планировки объекта, а также от наличия мебели и техники.

Зачем знать кадастровую стоимость

Понимание того, как определяется кадастровая стоимость недвижимости, может быть полезно по нескольким причинам. Если говорить конкретнее, то этот показатель:

• Используется при расчете налога на имущество, который взимается с физлиц и организаций, владеющих недвижимостью.
• Может быть учтена при получении кредита, когда жилье выступает залогом. Банки обычно ориентируются на рыночную стоимость недвижимости при определении суммы и процентной ставки по кредиту, но могут также учитывать и кадастровую. Такая ситуация возможна, если она выше рыночной.
• Может быть важна при приватизации квартиры – переходе права собственности на жилье от государства к гражданам.
• Может влиять на сумму НДФЛ. Этот налог уплачивается при продаже имущества, которое находится в собственности менее 5 лет.
• Может быть использована для определения размера госпошлины, которая взимается при регистрации прав на недвижимость.
• Может быть учтена при расчете налога на недвижимость, полученную в подарок. Если подарок осуществляется между близкими родственниками, то налог не взимается. Если подарок делается другому лицу, то налоговая база для расчета НДФЛ будет равна разнице между кадастровой стоимостью и суммой, которая была уплачена за недвижимость при ее приобретении.

Где ее можно узнать

Многих владельцев жилья и потенциальных покупателей интересует, где узнать кадастровую стоимость недвижимости. Для этого существует несколько вариантов. Во-первых, если известен кадастровый номер объекта, то есть возможность посмотреть данные на официальном портале Росреестра.

Во-вторых, чтобы узнать этот показатель, можно воспользоваться публичной кадастровой картой, доступной на сайте Росреестра. На этой интерактивной карте отображаются все объекты недвижимости, зарегистрированные в ЕГРН. Интересующий объект можно найти по адресу, кадастровому номеру или координатам. На карте также можно посмотреть его площадь, границы и другие сведения, которые могут потребоваться при операция с недвижимым имуществом. Публичная карта также позволяет сравнивать кадастровую стоимость разных объектов недвижимости в одном районе или городе.

В-третьих, узнать этот показатель можно в местных органах Росреестра. Собственник может обратиться в ближайший отдел Росреестра с паспортом и документами на недвижимость. В отделе Росреестра можно получить бесплатную консультацию. Дополнительно можно заказать и получить выписку из ЕГРН.

В 2023 году на «Госуслугах» также появилась возможность получить онлайн данные об объекте недвижимости. Для этого следует зарегистрироваться на портале и ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. В результате можно узнать кадастровую стоимость. Однако планов, схем и сведений о собственниках там нет.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной

В стандартном случае рыночная цена недвижимого имущества выше кадастровой. Это связано с тем, что рыночная стоимость отражает актуальную ситуацию, а кадастровая – базируется на устаревших или недостаточных данных. Однако иногда бывают и обратные случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Это может произойти, если кадастровая стоимость:

• завышена из-за ошибок или нарушений при проведении государственной оценки;
• выше рыночной из-за изменения конъюнктуры рынка;
• выше рыночной из-за индивидуальных особенностей объекта недвижимости.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость жилья

Если собственник считает, что кадастровая стоимость жилья не соответствует рыночной или реальной, он может оспорить ее в установленном порядке. Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости может быть выгодно, так как оно может привести к снижению налогов и пошлин, связанных с недвижимостью, а также к повышению цены продажи или кредитной стоимости объекта. Однако прежде чем подавать исковое заявление об оспаривании, нужно учесть несколько нюансов.

Ключевой нюанс – нужно иметь веские основания для оспаривания. Это может быть:

• Документально подтвержденное несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости. Например, можно представить договор купли-продажи, сделанный по цене, ниже кадастровой. Также можно предоставить справку об определении рыночной цены от независимого оценщика, который выполнил расчет кадастровой стоимости недвижимости.
• Несоответствие, обусловленное индивидуальными характеристиками объекта. Например, можно представить фотографии, видео, акты осмотра или экспертизы, которые доказывают, что жилье находится в плохом состоянии и имеет различные недостатки, которые снижают его цену.
• Нарушение законодательства или методологии при проведении государственной оценки. Например, можно представить доказательства того, что оценщики использовали неправильные или устаревшие данные, а также неподходящие методы или коэффициенты.

Также следует позаботиться о:

• наличии доказательств для оспаривания (выписки из ЕГРН, справке об оценке рыночной цены и т.д.);
• соблюдении сроков и порядка оспаривания.

Последний нюанс стоит рассмотреть детальнее. Физические лица могут оспаривать кадастровую стоимость в следующем порядке:

1. Подать заявление об оспаривании в местный отдел Росреестра.
2. Получить ответ от Росреестра в течение двух месяцев с момента подачи заявления. Если ответ положительный, то стоимость будет изменена в ЕГРН. Если ответ отрицательный или отсутствует, то перейти к следующему шагу.
3. Подать исковое заявление в суд об оспаривании в течение трех месяцев с момента получения ответа от Росреестра или с момента истечения срока его предоставления. При подаче иска необходимо приложить все доказательства, подтверждающие несоответствие кадастровой стоимости рыночной или реальной.
4. Получить решение суда об оспаривании.

При условии, что истец приложил к своему заявлению все необходимые доказательства, в абсолютном большинстве случаев решение будет в его пользу. По статистике в России удовлетворяют подобные иски владельцев недвижимости в 96% случаев. Это свидетельствует о том, что суды склонны признавать необоснованность кадастровой стоимости, установленной в результате массовой оценки, и корректировать ее в соответствии с подтвержденной рыночной ценой.

Суд: выгодно или нет?

Оспаривание в суде не всегда выгодно для собственников недвижимого имущества. Прежде чем обращаться в суд, нужно учесть несколько факторов, которые могут повлиять на результат и целесообразность судебного процесса.

В первую очередь, нужно учитывать расходы на оспаривание. К таким расходам относятся оплата:

• госпошлины за подачу иска в суд;
• услуг адвоката или юриста, если понадобится их помощь;
• услуг независимого оценщика, если будет принято решение заказать справку об оценке рыночной цены объекта недвижимости.

Стоит добавить, что рыночная цена может варьироваться в зависимости от типа, площади и местоположения объекта недвижимости, а также от квалификации и репутации оценщика.

Также следует помнить о возможных других расходах, связанных с судебным процессом. Это может быть оплата экспертиз, переводов, копирования, доставки и т.д.

Дополнительно нужно учитывать вероятность успеха оспаривания. Она зависит от качества и достаточности ваших доказательств, а также от позиции суда и Росреестра. Не все судебные инстанции одинаково лояльны к истцам, которые оспаривают кадастровую стоимость. К тому же не все Росреестры одинаково готовы признавать свои ошибки или нарушения. Поэтому, прежде чем подавать иск в суд, настоятельно рекомендуется изучить судебную практику по аналогичным делам в регионе и оценить шансы на успех.

Дополнительно рекомендуется учитывать длительность и сложность судебного процесса. Оспаривание в суде может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. Сроки принятия судебного решения в подобных делах зависят от загруженности суда, количества истцов и ответчиков, наличия апелляционных и кассационных жалоб и других факторов.

В течение этого времени вам придется посещать судебные заседания, представлять доказательства, отвечать на вопросы судьи и противоположной стороны, а также следить за ходом дела. Это может быть нервозно, утомительно и затратно.

Последний важный фактор – следует учитывать возможность повторного повышения кадастровой стоимости недвижимости. Даже если истец добьется снижения в суде, это не гарантирует, что она не будет повышена снова в будущем.

Кадастровая стоимость пересматривается как минимум один раз в три года. При этом могут быть учтены новые данные, методы или коэффициенты, которые повлияют на результат оценки. Поэтому можно оказаться в ситуации, когда придется снова ее оспаривать в суде, тратя свое время, деньги и нервы.

Поэтому, прежде чем обращаться в суд, рекомендуется взвесить все за и против, а также рассчитать, насколько выгодно оспаривание. Смысл оспаривания имеет место только в том случае, если затраты на подачу иска, оплату услуг адвоката, оценщика и других задействованных специалистов будут меньше возможной выгоды, которую истец получит от снижения налогов и пошлин, связанных с недвижимостью, или от повышения цены продажи или кредитной стоимости жилья.