Решили купить квартиру в Москве, Санкт-Петербурге или другом городе? СМИ только и пестрят заголовками о том, что Банк России вновь поднял ключевую ставку. Как это отразиться на сфере недвижимости, чем грозит поднятие ключевой ставки и стоит ли сейчас приобретать квартиру разберем в этой статье.
Банк России в шестой раз подряд начиная с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем сразу на 0,75 пп: с 6,75% до 7,5%. Показатель вернулся на уровень 2019 года. При этом в прошлом году ключевая ставка наоборот понижалась до 4,25%, что было своего рода историческим минимумом. В этом же году ставка потихоньку начала расти и повышалась целых шесть раз: в марте на 0,25%, в апреле на 0,5%, в июне - 0,5%, в июле - 1%, в сентябре - 0,25%, в октябре - 0,75%. Всего рост ключевой ставки за 2021 год составил 3,25%, что очень существенно, если вспомнить, что в начале года она составляла 4,25%.
Решение Банк объясняет тем, что инфляция слишком разогналась и не среагировать на нее нет возможности. Аналитики предсказывали умеренный рост ключевой ставки и такой жесткой политики от Банка России никто не ожидал. Сейчас эксперты прогнозируют, что рыночные ставки по ипотеке вырастут, особенно в долгосрочной перспективе. Однако ждать того, что они повысятся на 0,75% не стоит: каждая кредитная организация ведет собственную политику. Более того, для некоторых банков и прочих кредитных организаций не нужно решения Банка России: хватает и прогнозов экспертов. Даже на основе утверждений аналитиков они уже принимают решение о повышении ставок на ипотеку.
Некоторые аналитики уверены, что в декабре 2021 года стоит ждать еще одного повышения ключевой ставки, т. к. инфляция не сбавляет своих темпов. Причем, эксперты ожидают, что новое повышение также будет не ниже 0,5%-0,75%.
Аналитики также утверждают, что курс на повышение ключевой ставки становится долгосрочным и в следующем году она тоже может вырасти, но уже не так значительно. Основными причинами служат большая закредитованность населения, высокая инфляция и прохождение пика опасности для экономики со стороны пандемии. Удержание низкий ключевой ставки становится необоснованным, а поддерживать банковский сектор необходимо.
Как ключевая ставка влияет на ипотеку? Эксперты безусловно ждут повышения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5% до 1% в зависимости от кредитной организации. Уже сейчас можно наблюдать, как некоторые банки повышают процент по ипотечному кредиту. Более того, аналитики уверены, что повышение произойдет намного быстрее, чем обычно и займет 3-4 недели, а не 2-3 месяца, как это было раньше.
Скорость роста ставок обусловлена быстрым ростом инфляции: это и есть одна из причин, почему повысилась ключевая ставка. Банки поднимут ставку на ипотечные кредиты как тогда обновят данные в программном обеспечении.
Чего ожидать? Скорее всего ипотеку от 9,5% годовых и более в конце года. Конечно, на первичную недвижимость ставки будут меньше, т. к. на нее распространяются льготные условия, а также предложений от застройщиков и банков. Льготная ипотека на новостройки сегодня играет огромную роль, как сдерживающий рост ставок фактор. Однако в крупных городах ее действие почти незаметно, т. к. стоимость недвижимости здесь намного выше, чем в регионах.
Да, вырастут, но в разумных пределах, ведь ключевая ставка влияет и на недвижимость. Повышение ключевой ставки в первую очередь отражается на стоимости квартир на первичном рынке, особенно, если они еще находятся на стадии проекта или застройки. Все дело в том, что застройщики столкнулись с двумя трудностями: оттоком иностранной рабочей силы и ростом цен на строительные материалы. А сегодня к дополнительным издержкам добавятся и более дорогие ипотечные кредиты. Если учесть, что это уже шестое повышение ключевой ставки в этом году, то тренд на дорожающее фондирование более чем очевиден.
Стоимость первичной недвижимости складывается из многих составляющих. Здесь имеет место и проектное финансирование, и материалы, и оплата работникам. Все показатели только растут, поэтому и стоимость жилья будет увеличиваться, но не семимильными шагами.
Несмотря на падение спроса, застройщики не будут снижать цены на квартиры в новостройках. Такая ситуация по словам девелоперов даст им некоторую передышку. «Постоянные экономические изменения и высокий спрос вымотали отрасль» - считает представитель одного из ведущих застройщиков Ленинградской области.
Эксперты же считают, что если снижение цен и будет, то только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не зависит от себестоимости строительства и формируется только на основе баланса спроса и предложения. Но даже здесь перманентно низкая цена возможна только при условии, что она будет падать постоянно на протяжении нескольких месяцев. Пока такого в Санкт-Петербурге и Москве не наблюдается.
Да, конечно есть. Во-первых, далеко не все банки уже повысили ставки. Если вы ищете кредитную организацию с низким процентом по ипотеке, то обратите внимание на небольшие организации. Более того, во многих банках решения о корректировке условий принимаются исходя из рыночной ситуации: если спрос на ипотеку будет небольшой, то кредитная организация будет вынуждена не поднимать ставку, чтобы привлечь клиентов. Также не стоит забывать и про государственные льготы, которые были продлены в июле 2021 года, а именно:
Льготная ипотека на недвижимость в новостройках. Приобрести квартиру на условиях льготной ипотеки можно под 6,5% годовых благодаря государственному субсидированию. Условия узнавайте в банках.
Льготы от застройщиков. Некоторые из них обещают очень низкие проценты по ипотеке: от 2% и более. Однако здесь нужно быть внимательными. Да, застройщик берет на себя обязанность закрывать часть процентов по кредиту, однако, это будет выгодно только в том случае, если покупатель решился платить ипотеку в течение 20 лет. Если же в планах рассчитаться с кредитом быстро, то условия сделки будут такими, что получился невыгодная переплата.
Семейная ипотека. Программа под названием «Семейная ипотека» или «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» была запущена еще в 2018 году. Те, кто проходит по требованиям, имеют право получить или рефинансировать имеющуюся ипотеку по ставке 5% годовых. Воспользоваться льготой могут семьи, в которых родился или родится еще один ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Условия ипотеки распространяются на семьи с двойнями и тройнями.
Сельская ипотека в Ленинградской области. Ставка всего 2,7% годовых, остальное субсидирует государство. По этой программе можно приобрести квартиру, участок или дом в сельских населенных пунктах Ленинградской области. Главное условие - наличие выбранного населенного пункта в специальном списке от Минсельхоза.
Представители некоторых банков и вовсе говорят о том, что не намерены повышать ставки. Особенно это касается таких регионов, как Крым. Представители некоторых других банков объявили о повышении ставок, но незначительном: всего на 0,25%. Например, по такому пути планирует пойти ВТБ. Его представители считают, что такое повышение не будет критичным для клиентов, однако, существенно снизит нагрузку на банковскую систему. Все же многие кредитные организации стремятся к компромиссным решениям. Если говорить о средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам, то за 2021 год она и вовсе снизилась на 0,13 пп по сравнению с прошлым годом.
Вообще, традиционно ставка по ипотеке в банке формируется следующим образом: ключевая ставка + 2,5-3,5 п.п. Таким образом, если сегодня ключевая ставка составляет 7,5%, то ипотечные ставки должны быть от 10%. Какие-то банки предлагают и более приятные условия, недополучая прибыль. Уже анонсировали повышение ипотечных ставок такие банки, как Совкомбанк, Транскапиталбанк (ТКБ) и «Ак Барс». Планирует повысить ставки и Альфа-банк. 
Повышение ставок в первую очередь затронет ипотеку на новостройки и вторичную недвижимость, а также рефинансирование ипотеки. Например, в МТС Банке минимальная ставка до повышения ключевой составляла 8,05% на квартиры в новостройках и 8,25% на вторичную недвижимость. К середине ноября эти показатели увеличатся на 1,5% и составит от 9,59% годовых. Однако, конечно, государственных программ на ипотеки это не коснется.
Россельхозбанк также анонсировал повышение ипотечных ставок на 0,4 п.п. По состоянию на конец октября 2021 года без учета льготных условий минимальная ставка составляет 7,95% годовых, что в нынешних условиях достаточно низко. До этого ставка была 7,5% годовых.
В конце октября поднял ставку на ипотечные кредиты и Металлинвестбанк. Повышение составило 0,5 п.п. как для первичной, так и для вторичной недвижимости. Сегодня минимальная стоимость ссуд по этим программам составляет 10,79% годовых, раньше она была 10,29%.
Конечно, такой рост ставок по ипотеке достаточно сильно «охладит» рынок недвижимости. Те, кто планировал приобретать квартиру, теперь задумаются о целесообразности. Однако по мнению экспертов ждать не стоит, т. к. скорее всего ставки еще вырастут и сегодняшние условия можно считать благоприятными.
До осени 2021 года спрос на жилье, а в частности первичное, был перегрет. Особенно «горячая» ситуация была в крупных городах: Москве, Сочи, Санкт-Петербурге. Поэтому охлаждение в первую очередь последует в них.
По словам некоторых экспертов спрос на недвижимость падает уже давно, а повышение ставок только усугубит ситуацию, особенно в регионах. Повышение ставок приведет к повышению спроса на рефинансирование ипотеки, ведь неблагоприятная экономическая ситуация сохраняется, а уровень жизнь населения снижается. Однако некоторые специалисты считают, что спрос на рефинансирование повышаться не будет, т. к. уже большое количество людей обратились к данной программе.
Многие эксперты сходятся во мнении, что охлаждение рынка уже давно должно было наступить. Это прогнозируемый спад спроса, его нужно переждать, а затем вновь будет подъем.
Многие аналитики также сходятся во мнении, что охлаждение просто необходимо для того, чтобы предотвратить образование т. н. «мыльного пузыря», ведь берут ипотечные кредиты в основном заемщики с невысокими доходами.
Охлаждение наступит и в секторе инвестиционных вложений в недвижимость. Инвесторы, покупающие жилье для сдачи в аренду, сократят свои вложения, т. к. из-за растущих ставок для них станут привлекательнее альтернативные способы пассивного дохода, например, депозиты в банках. Более того, на решении инвесторов скажется и срок окупаемости приобретаемого жилья, т. к. за счет повышения ставок он возрастет, снизив общую доходность.
Косвенно на охлаждении рынка сказался и отток мигрантов, который возник из-за пандемии, а также рост цен на строительные материалы.
Риэлторы активно дискутируют на тему, как влияет ключевая ставка на недвижимость. Пока они не видят большого снижения активности среди покупателей недвижимости, хотя ключевая ставка в этом году повысилась уже шестой раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья все еще остается высоким: в июле и августе 2021 года был незначительный спад, но показатели снова растут несмотря на повышение ставок по ипотеке.
Эксперты говорят о становлении новой реальности в сфере недвижимости, которая возникла из-за повышения ставок, а также изменения условий льготной ипотеки. Цены растут, но пока число совершаемых сделок не уменьшается. Возможно рынку требуется время на адаптацию к новым условиям. Да, число регистраций сделок немного снизилось, но все еще остается на достойном уровне примерно 2019-2020 гг. По мнению риэлторов такая ситуация сохранится и дальше, если не будет очень жесткого локдауна или сильных экономических потрясений.
По мнению самих девелоперов, изменение ключевой ставки только на руку рынку, т. к. предложение увеличится и восполнит тот объем фонда недвижимости, который был продан за последние два года.
Многие девелоперы также уверены, что именно в Москве и Санкт-Петербурге ипотечный бунт будет продолжаться. Здесь высокая покупательская способность, а это значит, что люди не заметят небольших колебаний в ипотечных ставках. Единственная серьезная просадка в выдаче ипотечных кредитов в крупных городах России была в июле 2021 года, когда менялись условия льготных программ и покупатели на какое-то время снизили свою активность, просто наблюдая за рынком. В июле доля ипотечных сделок в общем объеме спроса упала с 73% до 58%, но уже в сентябре вновь стала подниматься. И дело здесь даже не в том, что в июле было выдано мало ипотек, а в том, что в июне было оформлено слишком много ипотечных кредитов, т. к. покупатели не знали, будут ли продлены льготные условия. Риэлторы считают, что ипотека была, есть и остается единственным способом решения жилищного вопроса для многих людей как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в других городах России. И пока ставка будет приемлемой, пусть даже и выше, чем сегодня, на 1-2%, спрос на ипотеку в России будет оставаться на одном уровне.
Кто проиграет из-за повышения ипотечных ставок, так это покупатели с минимальными бюджетами, которые приобретают в ипотеку эконом-, стандарт- и комфорт-класс. Для этой категории лиц играет роль каждая десятая процента и из-за того, что часть из этой массы людей откажутся от решения взять ипотеку (скорее всего на время, а не на всегда), доля ипотечных кредитов в общей массе может несущественно снизиться.
Также некоторые эксперты считают, что рынок переориентируется с новостроек на «вторичку».
От поднятия ключевой ставки в 2021 году есть и позитивный эффект. Во-первых, это рассмотрение выше охлаждение рынка. Экономические циклы были, есть и будут, и рынок недвижимости выходит на плато небольшого застоя, чтобы затем вновь пойти в бурный рост. Во-вторых, замедлится рост средней стоимости квадратного метра, что покупателям будет только на руку, ведь за последние несколько лет этот показатель достаточно сильно вырос, понизив при этом доходность инвестиционной недвижимости и заставив покупателей брать ипотеки на более солидные суммы.
Перспективы принятых мер очень хорошие, т. к. они окажут стабилизирующее влияние на рынок. Сегодня здесь царит дисбаланс спроса и предложения как на рынке первичной, так и на рынке вторичной недвижимости. Решения Банка России о поднятии ставок в 2021 году стали ключевыми и знаковыми: сегодня все участники рынка понимают, что нужно что-то менять. В будущем принятые меры могут быть скорректированы именно на сдерживание роста цен на жилье, т. к. всего лишь половина жилья в России покупается в ипотеку, хотя прогнозы по государственным мерам поддержки были совершенно другие.
Поднятие ключевой ставки приведет к стабильности и времена лихорадочного роста, который был в 2019-2021 гг. пройдут. Конечно, психологически не очень приятно осознавать, что проценты поднялись достаточно сильно, но позитивный эффект однозначно изменит мнение россиян о целях поднятия ключевой ставки.
Спрос на недвижимость в России поддерживается в основном страхом граждан ситуации, что цены взлетят вверх. Когда на рынок придет полное осознание того, что это не случится, сфера успокоится.
Нормальное подорожание квадратного метра составляет примерно 5-6% в год. Стоимость квадратного метра в Москве за 2020 год подорожала более чем на 35%. Рынку просто необходимо вернуться к умеренным темпам роста цены на жилье.
Эксперты считают, что слишком торопиться приобретать квартиру в ипотеку только потому, что вырастут ставки, не стоит. Прежде всего нужно сопоставлять стоимость интересующего жилья, доходы и ставку по ипотеке, а также деньги, которые останутся после ежемесячного платежа. В этом комплексе факторов изменение процентной ставки на ипотеку точно не сыграет решающей роли.
Время реакции рынка на изменение процентных ставок составляет от 3-4 недель до 2 месяцев. Многие эксперты в сфере недвижимости отмечают, что скорее всего многие покупатели будут спешить с приобретением квартиры по существующим условиям, что спровоцирует краткосрочное повышение спроса.
Как влияет ключевая ставка на ипотеку в долгосрочной перспективе? Чтобы поддержать интерес к новостройкам и сохранить положительную динамику спроса, скорее всего многие застройщики активируют скидочные программы, а также будут держать цены на психологически комфортном уровне. Поддержание хорошего спроса на первичном рынке, а также скидки и акции от девелоперов окажет положительный эффект и на вторичный рынок недвижимости и цены на нем тоже начнут снижаться. Однако многое зависит от действий самих застройщиков, а предугадать их пока не представляется возможным.
Некоторые банки уже стали снижать, а не повышать ставки по ипотеке, вопреки всем ожиданиям участников рынка. Снижение ставок по ипотеке выгодно и банку, и застройщику, и покупателю. Первый получает клиентов, вторые - продажи, а третьи - квартиру на привлекательных условиях.
Уже в октябре некоторые некрупные банки анонсировали совместные с застройщиками программы по ипотеке. За время действия последние успели накопить хорошую финансовую подушку, которую теперь могут потратить на привлечение новых покупателей в изменившихся условиях рынка.
Главный совет покупателям - это обращать внимание на то, что во всех предложениях от банков и застройщиков, всегда стоит предлог «от». Если в рекламе сказано, что ипотека будет от 8% годовых, то она может быть и 11%. Определяет ставку банк только после рассмотрения вашей заявки.
Итак, рынок недвижимости сегодня нестабилен. Каждый игрок будет стараться извлечь выгоду, но не станет перегибать палку. Если вы решили купить квартиру в 2021-2022 годах, то решение должны быть взвешенным и осознанным. Не стоит быть импульсивными. От застройщиков и банков стоит ждать заманчивых предложений, от Банка России - еще повышение ключевой ставки, а от рынка в целом - стабилизации.
Заполните заявку и наш специалист свяжется с вами
заполните заявку и наш специалист
свяжется с вами
Наши менеджеры свяжуться с вами в ближайшее время :)
Ваше сообщение не удалось отправить. Приносим свои извинения
