Как купить квартиру на вторичном рынке и остаться добросовестным приобретателем?

Покупка вторичной недвижимости несет в себе определенные риски, так как вы покупаете квартиру с «историей»: жилье могло несколько раз менять своего хозяина, а при заключении сделок нередко возникают проблемы. Какие нюансы могут проявиться через несколько лет после покупки недвижимости, и есть ли риск потерять жилье?

Если вы – добросовестный приобретатель, квартира в большинстве случаев сохраняется за вами. Расскажем, что представляет собой добросовестность покупателя, и как такой статус поможет сохранить жилье или получить материальную компенсацию.

Когда вы должны будете вернуть жилье по судебному решению?

По ст. 302 ГК РФ, прежний собственник может потребовать жилой объект обратно, если такое имущество было потеряно лицом-собственником или человеком, которому собственник передал квартиру во владение, если имущество было похищено, а также если владение было прекращено против воли собственника.

Также по суду вы обязаны вернуть квартиру, если будет доказана ваша недобросовестность.

На практике встречаются следующие ситуации:

• Владелец не знает, что другие лица продают его имущество или передают его в дар, отчуждают другим способом.
• Объект был продан по недействительным документам (паспортные данные, доверенность).
• В ходе приватизации были допущены ошибки, которые впоследствии были выявлены.

Как поступить покупателю, чтобы не потерять квартиру и деньги? Есть такой термин, как добросовестный приобретатель. Расскажем подробнее об этом статусе.

Кто будет признаваться добросовестным покупателем?

По ст. 302 ГК РФ, добросовестным приобретателем является лицо, которое не знало и не должно было знать, что покупает объект у человека, не имеющего права на отчуждение такого имущества. Как можно доказать, что вы действительно не знали о статусе недвижимости, когда покупаете «вторичку»? как защитить свои права, если другие лица ввели вас в заблуждение? Юристы считают, что еще несколько лет назад понятие добросовестности носило размытый характер, поэтому при защите покупателей возникали проблемы.

Из-за неясной формулировки появилась необходимость уточнения термина в действующем законодательстве. Так, в 2019-м году был принят проект закона о внесении изменений в гражданское законодательство, в следующем году изменения получили юридическую силу. Были установлены правила компенсации покупателям жилого объекта, если он был истребован у них на основании решения суда.

Сегодня покупатель получает статус добросовестного, пока в суде не будет представлено доказательств, что ему было известно или должно быть известно отсутствие у продавца правомочия продавать имущественный объект.

По действующим нормам признание добросовестным приобретателем осуществляется только в судебном порядке: если лицо получит такой статус, иск об истребовании квартиры не будет удовлетворен, а значит, жилье останется у покупателя.

Если по решению суда объект будет истребован, по ст. 68.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», добросовестное лицо получает единовременную финансовую компенсацию за счет государственного бюджета. С 2020-го года покупатель может написать заявление о назначении государственной выплаты, однако нужно помнить, что компенсация присуждается только после получения вступившего в юридическую силу судебного акта по иску покупателя к РФ о выплате материальной компенсации.

Как минимизировать риски и подтвердить свою добросовестность?

Чтобы получить компенсацию, потребуется признание добросовестным приобретателем квартиры, процедура осуществляется в суде. Судья исследует доказательства и определяет, предприняла ли сторона перед оформлением сделки необходимые меры для подтверждения права продавца на продажу объекта.

Приведем рекомендации покупателям, которые помогут обезопасить себя от возможного искового заявления со стороны собственников спорной недвижимости:

1. Учитывайте норму о публичной достоверности информации из государственного реестра. Потребуйте у продавца выписку из единого реестра о недвижимом объекте, так вы можете определить, кто является титульным собственником. Изучите выписку, особое внимание обратите на сведения о судебных разбирательствах, информацию о статусе недвижимости (наложен ли на нее арест или она находится в залоге у банковской организации).
2. Изучите открытые интернет-источники (сайт судебный приставов) до подписания договора. На официальных сайтах судов и ФССП вы найдете данные о спорах с участием второй стороны, информацию о самой квартире.
3. Если объект принадлежит продавцу по договорным отношениям, он – уже не первый владелец, найдите прошлых собственников и поговорите с ними. Если объект является наследственным имуществом, попробуйте найти нотариуса, который оформлял свидетельство для наследника.
4. Изучите правоустанавливающую документацию. По ней можно понять, в какой момент у стороны возникло правомочие собственности на недвижимость, а также основание возникновения такого права (дарение, получение в наследство, покупка).
5. Посетите управляющую организацию, уточните наличие непогашенных задолженностей за коммунальные и другие услуги.
6. Проверьте, часто ли в квартире находятся посторонние, имеет ли сторона сделки доступ к жилому помещению.
7. Быстрая и постоянная смена лиц-собственников в течение короткого времени – свидетельство юридической нечистоты недвижимости. В Росреестре можно заказать выписку, которая покажет, когда и к кому перешли права на квартиру.
8. Еще один признак недобросовестности – сильно заниженная стоимость объекта по сравнению с рыночными показателями.
9. Учитывайте, что признание покупателя квартиры добросовестным приобретателем сложнее, если вы покупаете объект у родственника, друга, коллеги, партнера по бизнесу. В этом случае суд будет использовать презумпцию информированности, по которой у покупателя была возможность уточнить необходимую информацию перед заключением договора.

Если судья выяснит, что покупатель не предпринял нужные меры для проверки недвижимого объекта на юридическую чистоту, то статус добросовестности будет сомнительным.

Важно: если сторона-покупатель ко времени, когда он узнал или должен был получить информацию о приобретении жилья на неправомерных основаниях, не успевает передать второй стороне денежные средства или отдает их частично, суд не признает покупателя получившим объект на возмездной основе. Это также будет подтверждать его недобросовестность.

Если вы учтете вышеуказанные моменты перед оформлением сделки, то существенно увеличите шансы найти признаки юридической нечистоты еще до момента передачи денег и заключения договора. Если же обнаружить подводные камни не удалось, предпринятые меры повышают вероятность получения статуса добросовестного покупателя в суде.

Чтобы уменьшить риски при заключении сделки, можно использовать специальные сайты и сервисы по проверке недвижимых объектов. Юристы проверят информацию о настоящих и прошлых владельцах, после чего дадут подробное заключение.

В документе будет информация о результатах правового анализа недвижимости, оценка рисков и других негативных последствий, рекомендации по предотвращению таких последствий.

При возникновении разногласий и рассмотрении дела в суде официальное заключение юриста будет выступать доказательством правоты покупателя. Документ подтверждает, что приобретатель перед заключением договора проявил необходимую осмотрительность и бдительность, тщательно проверил квартиру, поэтому может рассчитывать на статус добросовестного лица.

Заключение дает право рассчитывать и на компенсацию при истребовании собственности. Стоимость услуг юристов зависит от сложности дела, особенностей недвижимости, региона ее нахождения (в Москве услуги дороже, нежели в маленьких городах).  

Как добросовестному приобретателю защитить свои интересы?

Обратите внимание, что истребование жилого объекта у покупателя – возможность временная. По российскому законодательству, к искам виндикационного характера (когда лицо теряет правомочие собственности и истребует объект из неправомерного владения) применяется общий срок давности. Ст. 196 ГК РФ устанавливает общий срок – три года.

Течение этого периода начинается с момента, когда человек узнал или должен был обнаружить нарушение собственного права (это указано в ст. 200 ГК РФ). Однако ВАС в своем информационном письме отметил, что на практике данный срок начинается с момента обнаружения собственности в неправомерном владении у другого лица. Это значит, что течение срока начинается не когда собственник заметил исчезновение жилья, а когда обнаружил объект у другого человека.

Также у покупателя есть право доказать свой добросовестный статус и оспорить притязания собственника не недвижимый объект. Для этого нужно подать иск о признании добросовестным приобретателем квартиры, приложив к нему заключение юриста.

Даже если судья решит вернуть объект гражданину, который ранее был собственником этой квартиры, жилье которого было утрачено помимо его воли, признание покупателя добросовестным дает последнему право на финансовую компенсацию.

Также получение добросовестного статуса позволяет покупателю обратиться в судебный орган для возмещения ущерба от того, что сделка была признана несостоятельной.

В сумму иска может входить стоимость объекта, выгода, которая была упущена (например, если сторона планировала сдавать недвижимость по договору аренды). Судья может учесть и расходы, понесенные добросовестным лицом во время владения квартирой (например, если покупатель успел сделать в комнатах перепланировку по всем правилам, провел ремонтные работы).

Однако нередко сторона, попавшись на удочку мошенников, лишается квартиры и не может возместить убытки даже через суд: к примеру, исполнительный документ получен, но приставы не могут найти проигравшую сторону. Как поступить в такой ситуации?

Что может получить добросовестный приобретатель

В 2021-м году были внесены изменения в законодательство о регистрации недвижимости, эти поправки изменили и особенности смены собственников в жилых помещениях.

Если отсутствует запись в реестре, то сделки также нет

Чтобы зарегистрировать нового собственника, ограничить право, заключить сделку, необходимо соблюсти обязательное условие: в едином реестре должна быть соответствующая запись о правомочии собственника на конкретное имущество. Без записи совершать сделки с жильем не получится. Это защищает стороны от юридической нечистоты сделки, усложняет «работу» мошенников. Такой механизм компенсации направлен на защиту интересов добросовестных покупателей.

Государственная компенсация добросовестной стороне

Если физическое лицо получает статус добросовестного, однако по суду лишается приобретенного жилья, ему предоставляется гарантия компенсации понесенных расходов и убытков.

Если в течение полугода с момента предъявления исполнительного документа по иску добросовестной стороны о затратах не будет проведено исполнение или оно будет выполнено лишь частично, сторона получит право на однократную материальную компенсацию своих убытков за счет российского бюджета. Для получения такой компенсации покупатель предъявляет иск к РФ.

Как ранее делались компенсационные выплаты при неправомерном отчуждении квартиры?

До внесения поправок в законодательство о регистрации собственности на компенсационную выплату могут рассчитывать не только покупатель, но и лицо-собственник имущества, не имевший возможности истребовать свое жилье у незаконного владельца.

После введения новых правил у собственника больше нет такого права. Также прежние нормы распространялись на физических лиц и организации, максимальная сумма компенсации составляла 1 млн. рублей.

Сколько денег может получить добросовестное лицо?

По новым нормам точный размер компенсации устанавливается судом в индивидуальном порядке, каждый случай рассматривается отдельно. При этом добросовестная сторона может выбрать способ компенсации: это может быть сумма, которую он заплатил за недвижимость, или же кадастровая стоимость такого объекта на момент вступления судебного решения в законную силу.

Если же покупатель сможет частично истребовать у второй стороны понесенные убытки и расходы, судья уменьшает размер компенсации от государства на истребованную сумму.

Заключение

Таким образом, статус добросовестности при обнаружении спорных моментов в процессе покупки недвижимости крайне важен для защиты ваших интересов. Только с таким статусом вы можете сохранить купленное жилье за собой или получить полную компенсацию ваших затрат, если квартира все же будет истребована.

Статус означает, что на момент покупки вы совершили все необходимые проверки юридической чистоты договора и не обнаружили ничего подозрительного. Именно поэтому обязанность проверять продавца и недвижимость лежит именно на вас. К мерам по проверке сделки на правовую чистоту относится следующее:

• Разговор с продавцом и получение актуальной информации от него (впрочем, не стоит слепо доверять второй стороне).
• Проверка информации о продавце и недвижимом объекте в открытых источниках (портал судебных приставов и официальные сайты судов предоставляют такую информацию бесплатно, это самый доступный способ для самостоятельной проверки).
• Если вы не уверены в отсутствии подводных камней, обратитесь к юристам, которые проведут более тщательную проверку. По итогам такой проверки вы получите официальное заключение, оно будет доказательством в суде при возникновении спорных моментов и истребовании квартиры.
• Поговорите с соседями до оформления сделки, убедитесь, что в квартире не находятся посторонние лица.

Оптимальный способ защитить свои права – обратиться за помощью к юристу для проверки правовой чистоты объекта и комплексного юридического сопровождения при заключении сделки. В услуги специалиста входят подробные консультации, взаимодействие с продавцом, разработка текста договора. Кроме того, юрист проверит уже существующий договор на соответствие нормам закона, а при обнаружении нарушений даст свои рекомендации или поможет признать сделку недействительной.