Как купить квартиру, если нет денег

Субсидии и социальные программы не могут решить проблемы россиян с жильем. Для миллионов граждан личная квартира, дом или хотя бы комната в общежитии до сих пор остаются несбыточной мечтой. Они нередко задаются вопросом: как купить квартиру без денег и нарушений закона? Казалось бы, это невозможно. Но на самом деле варианты есть и их немало. Разберем основные, которые проверены на практике…

Государственное субсидирование

Несмотря на кризисы, санкции и прочие экономические потрясения, государство продолжает финансировать программы по приобретению недвижимости. Есть федеральные и региональные проекты.
Стоит обратиться в администрацию своего города или района и уточнить, есть ли субсидия на покупку квартир и кому положена в вашем регионе. Возможно, вы относитесь к той категории граждан, которые вправе получать подобные льготы. В 2023 году на такую поддержку могут рассчитывать:

• малоимущие граждане;
• семьи (многодетные и молодые);
• жители Крайнего Севера;
• военнослужащие;
• бюджетники;
• сироты;
• собственники ветхого или аварийного жилья.

Достоинства:

• Возможность обзавестись жильем без вложений и накоплений.

Недостатки:

• Длительное ожидание очереди.
• Необходимость сбора большого количества документов.
• Невозможность оформить объект в собственность (в случае социального найма).

В РФ субсидии на покупку квартир выдают не в том объеме, который позволил бы решить вопрос с жильем большинству граждан. Поэтому стоит рассмотреть другие способы.

Материнский капитал

Мат. капитал относится к числу мер государственной поддержки, ориентированных на семьи с детьми. Он выдается с 2007 года, а в начале 2023 года прошел индексацию на 12.4% в соответствии с инфляцией прошлого года.
В настоящее время выплаты составляют:

• 587 тыс. руб. — выдается, если первый ребенок был рожден (усыновлен) в 2020 году или поздней. Если после получения указанной суммы у родителей рождается второй ребенок, то за это им выплачивается 189 тыс. руб.
• 589 тыс. руб. — столько положено за второго и последующих детей, если они были рождены (усыновлены) в период с 2017 по 2019 годы. При этом право на получение полной суммы сохраняется, только если капитал не оформлялся ранее.
• 779 тыс. руб. — выплата такого размера производится за рождение второго, третьего, четвертого и т.д. Условие получения — предварительно родителям не выдавались подобные субсидии.

Мат. капитал разрешается направлять на улучшение жилищных условий. То есть он может выступать в качестве полной/частичной оплаты объекта недвижимости.
Если использовать для покупки квартиры материнский капитал, плюсы и минусы этого варианта следует знать обязательно. Они определяют, настолько эффективно будут потрачены средства.
Достоинства:

• Многие банки принимают капитал в качестве первого взноса при оформлении ипотеки. То есть если у семьи нет собственных средств, они могут приобрести квартиру в кредит. При этом никто не отменяет права участвовать в других программах, в рамках которых жилье можно купить на льготных условиях.

Недостатки:

• Если мат. капитал используется на покупку недвижимости, то по правилам дети должны получить в ней доли. В дальнейшем это может усложнить или сделать невозможными продажу/обмен жилья.

Договор ренты

Достаточно распространенная практика. Она предполагает  соглашение между двумя сторонами, согласно которому одна передает жилище в обмен на поддержку (материальную, в виде ухода и т.д.), а вторая осуществляет необходимую помощь.
Например, одинокий престарелый человек не может самостоятельно покрывать свои нужды (убирать жилье, ходить в магазин, оплачивать счета за коммунальные услуги и т.п.). Он подписывает такой договор с человеком, который не может приобрести недвижимость традиционным способом.

ВАЖНО: Обычно в таких соглашениях упоминается пожизненный уход. То есть переход квартиры в собственность по договору ренты происходит только после смерти того, который нуждался в помощи.

Условия договора могут быть самыми разными. Если человек нуждается именно в деньгах, то по закону вторая сторона должна каждый месяц передавать сумму не меньше установленного прожиточного минимума. Также по желанию сторон можно внести любые другие условия. Главное, чтобы все были согласны их выполнять.
Конечно, у договора ренты на квартиру есть плюсы и минусы, из которых стоит назвать основные.
Достоинства:

• Можно обзавестись жильем без накоплений и кредитов.

Недостатки:

• Общий объем потраченных средств может превысить рыночную стоимость жилища. И это без учета сил и потраченного времени.
• Если во время действия соглашения вторая сторона (та, что производит уход или выплачивает деньги) решает расторгнуть его, то вернуть потраченные средства уже не сможет.
• Зачастую ухаживать за людьми приходится годами, а иногда десятками лет.

ВАЖНО: Подобный договор является тем случаем, когда перед подписанием документов нужно десять раз все обдумать, проверить и взвесить. Лучше предварительно получить консультацию у профильного специалиста.

Ипотечный займ

Ипотека по праву считается самым популярным способом приобретения жилья в РФ. Высокая конкуренция вынуждает банки регулярно улучшать условия. Обычно для оформления договора нужны собственные средства в размере 10-15% от текущей стоимость квартиры/дома/комнаты.

ВАЖНО: Здесь нужно просчитывать риски. Если жилье стоит 5-7 млн. руб., то это один сценарий, при стоимости 50-70 млн. руб. ответственность совершенно иная. А если еще и первый взнос взять в долг, то вероятность отказа и проблем с выплатой увеличится максимально.

Подобные займы сложно взять без постоянного трудоустройства. Банки проверяют доходы потенциальных клиентов, их КИ, стаж и т.д. Если человек часто меняет работу и получает не очень много, то ему наверняка откажут. Далее выделим плюсы и минусы ипотеки, на которые следует обращать внимание.
Достоинства:

• Есть шанс получить субсидию и частично погасить займ.
• Доступно разное жилье, в том числе малометражное и загородное.
• Возможность в дальнейшем вернуть часть потраченных средств в виде налогового вычета.

Недостатки:

• Кроме стоимости недвижимости придется выплатить немалые проценты. Зачастую сюда добавляются еще страховка жилья и некоторые другие платежи.
• Нужно копить деньги на первоначальный взнос.

Ипотека без первого взноса

В России подобные кредиты выдают многие банки. Некоторые готовы предоставить деньги на покупку недвижимости без первоначального взноса. В любом случае квартира становится залоговым имуществом до полного погашения долга.

ФАКТ: Иногда допускается использовать в виде залога сторонние объекты. Например, жилье родственников.

У этого варианта также есть позитивные и негативные моменты.

Достоинства:

• Допускаются к покупке практически любые объекты недвижимости, в том числе с нестандартной планировкой.
• Есть возможность купить жилье без накоплений.
• Минимальный пакет документов.
• Можно уменьшить ежемесячные платежи за счет увеличения срока в договоре.

Недостатки:

• Большие сроки кредитования, что повышает риски невыплат и осложняет дальнейшее улучшение жилищных условий.
• Обычно по таким кредитам выше ставки, что увеличивает итоговую переплату.

Выдавая деньги на квартиры людям без собственных накоплений, банки сильно рискуют. Поэтому по ипотеке без первого взноса условия отличаются в худшую сторону. Кроме увеличения процентных ставок это может проявляться в виде обязательного оформления страховки жилья и жизни, ограничениях по срокам и т.д.

Потребительский кредит

Такой вариант привлечения заемного капитала подходит только для покупки недорогого жилья. Также его стоит рассмотреть, если в наличии есть основная сумма, нужно немного добавить и не хочется оформлять ипотеку (и отдавать жилье в залог). В противном случае потребительский займ станет серьезным финансовым бременем по причине высоких ставок.
Достоинства:

• Выдается без первого взноса.
• Нет необходимости собирать пакет документов и передавать недвижимость в залог.
• Проще процедура выдачи.

Недостатки:

• Суммы зачастую меньше, чем по классической ипотеке.
• Выше ставки по сравнению с ипотечными займами.

Рассрочка

Подобные предложения нередко встречаются у застройщиков. Некоторые даже гарантируют передачу квартир под 0%, но при этом завышают стоимость объектов на 20-30% и требуют внесения большого первого взноса (20-30%). Еще один нюанс в том, что рассчитаться за жилье нужно в течение небольшого периода времени. Здесь не получится растянуть оплату на 10+ лет.

КСТАТИ: ЦБ открыто борется с такими «нулевыми» программами, считая их угрозой для экономики и отечественного рынка недвижимости.

Перечислять плюсы и минусы рассрочки можно очень долго, назовем основные из них.
Достоинства:

• Отсутствие процентов.

Недостатки:

• Не все девелоперы предлагают подобные программы. А у тех, кто использует их, не обязательно найдется подходящий по параметрам объект.
• Покупка жилья возможна только в новостройке.
• Нельзя обзавестись недвижимостью без серьезных накоплений.

Продажа своей недвижимости

У многих людей есть недвижимость, которая досталась им по наследству или была приобретена на определенном жизненном этапе. Это может быть комната в общежитии, небольшой участок в СНТ, гараж в кооперативе и т.д. Когда объект перестает удовлетворять текущим потребностям или в нем пропадает необходимость, его стоит продать.
Вырученные деньги можно пустить на покупку жилья. В некоторых случаях полученной суммы может хватить (например, продан гараж в центре, а квартира куплена на окраине). Но зачастую придется доплачивать. Либо использовать средства в качестве первого взноса при оформлении ипотеки.
Достоинства:

• не обязательно иметь собственные средства.

Недостатки:

• Полученных денег наверняка будет недостаточно для покупки жилья, поэтому придется копить или оформлять кредит.

Деньги в долг у друзей или родственников

Конечно, близкие люди никогда не откажут в финансовой помощи. Но занять круглую сумму для покупки жилья смогут единицы. Плюс нельзя забывать и про то, что в случае невозможности вовремя вернуть деньги отношения с заемодателем будут испорчены.
Достоинства:

• Отсутствие процентов.
• Возможность обговорить и продлить сроки возврата средств.

Недостатки:

• Сложно занять большую сумму.
• Кроме финансовой составляющей здесь на кону стоят еще и нормальные отношения с друзьями или родственниками.

Резюме

Перечисленные способы приобретения жилья отличаются друг от друга. Но если отвечать на вопрос, можно ли купить квартиру без денег, то здесь многое зависит от первоначальных возможностей. При наличии какой-то недвижимости, стабильной работы и хорошей КИ с этим не возникнет никаких проблем. Но если свои средства отсутствуют, и нет возможности собрать деньги на первый взнос, то покупка жилья является большой проблемой.