Что такое дифференцированный платеж по ипотеке и когда это выгодно?

Ипотечный кредит популярная форма кредитования в России, когда денежная сумма берется под залог разнообразного недвижимого имущества. Например, дома, квартиры, таунхауса. Платежи по ипотеке бывают аннуитетными и дифференцированными на выбор заемщика. Поговорим о том, чем отличается дифференцированный платеж от аннуитетного и почему он выгоден.

Аннуитетный платеж подразумевает то, что все проценты и долг по ипотеке складываются автоматическим образом в одну сумму и потом делятся на срок долговых обязательств. Клиент банка до окончания кредита платит одну и туже сумму каждый месяц. Дату он выбирает самостоятельно на свое усмотрение. При ипотеке дифференцированный платеж банку работает немного по-другому. В частности, весь также долг делится на период ипотечного кредита. Проценты ежемесячно накидываются клиенту из расчета, сколько он еще должен банку. В целом дифференцированные платежи по кредиту устроены так, что в первые месяцы ипотеки вы платите больше, а потом гораздо меньше.

Как просчитать варианты платежей?

Многие заемщики задаются вопросом дифференцированный платеж – что это? В системе банковских правоотношений он представляет собой форму выплат, установленную и фиксированную для заемщика договорными отношениями на выдачу ипотечного займа. При заключении кредитного договора заемщику помимо самого документа выдают приложение в виде графика платежей. В нем обозначена сумма денег, которую он обязан каждый день уплачивать банку до окончания своих финансовых обязательств. Например, если взять кредит с аннуитетными платежами на 15 лет под 10% годовых в размере 3 миллионов рублей выплаты будут следующими:

• Размер ежедневной выплаты 32 238 тысяч рублей;
• Начисленные проценты 2802867 тысяч рублей;
• Общая стоимость кредита:5 802 867.64 рублей.

Из графика погашения кредита с аннуитетными платежами видно, что большая доля суммы приходится на проценты. И только в конце заемщик платит основной долг банку. Вносятся платежи клиента исключительно по его безналичному счету. Банком средства автоматическим образом списывается с него на установленную кредитным договором дату. Такие платежи удобны тем, что клиент финансовой компании заранее знает, когда и сколько он должен платить, сумма не меняется. Если взять кредит с дифференцированным платежом на тех же условиях (сумма 3 миллиона рублей, срок 180 месяцев, процентная ставка 10% годовых), то тогда выплаты будут выглядеть так:

• Размер ежедневной выплаты т 41 666 до 16 805 тысяч рублей;
• Начисленные проценты 2 262 500 тысяч рублей;
• Общая стоимость кредита 5 262 500 тысяч рублей.

Исходя из расчета можно понять, что дифференцированный платеж по ипотеке имеет одинаковую сумму долга. Но при этом от аннуитетного отличается размерами сумм ежемесячных платежей. И изначально сумма выплат по процентам больше, а к концу кредита она существенно уменьшается примерно на одну треть. Дифференцированные платежи ипотеку делают меньше? Отчасти да, просто проценты окончанию действия кредитного договора с суммой платежа составят 16 805 рублей, но в начале действия договора они будут достаточно большими.

Также у заемщика нет установленного фактического платежного графика. Но при этом имеется так называемое срочное обязательство, поэтому он должен платить ипотеку на его основания. К конкретной дате финансовые компании, работающие в России, не привязывают платежи. Платить нужно деньги по кредиту не позднее десятого числа каждого месяца, который следует за платежным. Допустим, ипотека гражданину была выдана 21 декабря 2024 года. Январь станет первым платежным месяцев, но взнос по займу надо будет осуществить не позже 10 февраля, иначе банк начислит штрафные санкции в виде пени. Проценты по ипотеке начисляться заемщику станут на остаток ежедневно. Поэтому каждый день и меняется сумма.

Какая формула у дифференцированного платежа?

Есть специальная установленная форма ДП или дифференцированного платежа. Она выглядит следующим образом:

ДП = ПСК/n + (ОД*П*ДМ)/ДГ

В этой формуле аббревиатура:

• ПСК -  обозначает первоначальную сумму займа;
• n – это срок кредитования заемщика;
• ОД - это остаток счета по кредиту в календарном месяце;
• П - процент по кредиту;
• ДК - дни в договоре;
• ДМ - количество месяцев.

Ежемесячно размер выплат по кредиту с дифференцированными платежами уменьшается, как и снижается объем основного долга заемщика.

Преимущества и недостатки

В системе кредитования дифференцированный платеж обладает рядом очевидных плюсов и минусов. Основное достоинство заключается в том, что по итогу переплата по ипотечному кредиту будет меньше за счет быстрого снижения суммы основного долга. Соответственно понижаются со временем и проценты. Если говорить о минусах, то они заключаются в следующем:

1. В России ипотечные кредиты с дифференцированными платежами предлагает небольшое количество банковских организаций. И это понятно, потому что доход банка выстраивается из процентов. Компании просто не выгодно давать более льготные кредиты для населения;
2. К потенциальным заемщикам со стороны банка выставляются более жесткие условия, поэтому им проще бывает оформить кредитный продукт с аннуитетными платежами. По статистике при подаче заявок на кредит с дифференцированными платежами процент отказов гораздо выше;
3. При выборе подобного кредита важно рассчитывать свои материальные возможности. В первые месяцы заемщики сталкиваются с повышенными суммами платежей. Поэтому надо понимать, что определенные финансовые риски есть и можно попасть в долговую яму.

Эксперты сходятся в едином мнении о том, что именно дифференцированные платежи более выгодный метод погашения ипотечного кредита. Но для оформления займа с ними необходимо подтвердить свой высокий уровень денежного дохода.

Каким образом можно изменить тип платежа по ипотеке?

Заемщики часто интересуются вопросом о том, как можно изменить платежи. Просто так взять и самостоятельно перейти, например, с аннуитетного на дифференцированный платеж невозможно. В исключительных случаях банки все же могут пойти на встречу к своим клиентам и перевести их из одной системы в другую. Для этого можно обратиться в представительство своей банковской компании с заявлением. Удобно подавать его через личный кабинет.

Что надо еще учитывать при выборе дифференцированных платежей по кредиту?

Если вы планируете долгосрочный займ, то тогда просто необходимо учитывать массу нюансов, которые бывают следующими:

1. Какой вид процентной ставки предлагается клиенту, ее размер, подбираемый индивидуально исходя из таких параметров, как наличие положительной кредитной истории, официального подтвержденного источника денежного дохода, количество имеющихся дополнительных кредитных обязательств. Если вы уверены в своих финансовых возможностях, то тогда оптимально выбрать дифференцированные платежи по ипотечному кредиту;
2. Какие есть комиссии за обслуживание банковского счета. В Российской Федерации некоторые банковские компании вводят конкретные тарифы и это не запрещено действующими законодательными нормами. Они выражаются в стоимости оказания услуг, или же в проценте, рассчитываемом от общей суммы задолженности;
3. Возможность предоставления клиенту банка отсрочки. Это опция, помогающая перенести дату платежа или закрытие кредита только по процентной ставке, при наличии у гражданина определенных законных оснований;
4. Можно ли закрывать кредитные обязательства досрочно без начисления штрафных санкций.

В завершение стоит сказать, что по ипотеке дифференцированные платежи достаточно выгодный вариант. Но не каждый банк готов предложить их заемщику. Современная система банков в России при изучении заявок клиентов предусматривает разделение финансовой нагрузки с учетом определенных обстоятельств. Например, для заявителей, чей возраст приближается к пенсионному часто не даются дифференцированные платежи, но при этом могут предлагаться другие социальные условия займа.

Возможности досрочного погашения

Обязательно о возможности погашения дифференцированной ипотеки необходимо заемщику поинтересоваться при оформлении кредита в банковской компании. Досрочное погашение способ быстро избавиться от долговых обязательств и обременения жилого помещения в банке, переведя его потом в свою единоличную собственность, когда появились дополнительные деньги.

Кому подойдет ипотека с дифференцированными платежами?

Несмотря на очевидную выгоду ипотечный кредит с дифференцированными платежами подходит не всем заемщикам. Оформлять подобный кредитный продукт нужно, если заемщик уверен в своих силах и финансовых возможностях. Конечно, займ помогает существенно сэкономить на процентах. Если имеется невысокий или нестабильный финансовый доход, то тогда оптимальное решение – это аннуитет. Простые подсчеты показывают то, что при длительном периоде кредитования, которым можно отнести ипотеке дифференцированная схема выплат выгоднее.  Подсчитать возможные переплаты с учетом действующих процентных ставов можно на специальных кредитных калькуляторах. Они есть в приложениях банков, также можно найти отдельные калькуляторы для аннуитетных и дифференцированных платежей онлайн без каких-то проблем. Перед тем, как подать заявку на ипотеку нужно оценить свои финансовые возможности, подсчитать возможные переплаты, учесть, можно ли будет погасить кредит досрочно.